Sistema SAC, Misto ou Tabela Price ?

Os bancos, cada vez mais competitivos, apresentam juros nunca vistos na história e lançam sistemas que ampliam ainda mais o leque de oportunidades a quem quer financiar um imóvel. A exemplo disso, a Caixa Econômica Federal (CEF) lançou, ainda no início do ano, a linha de crédito com taxas fixas. Mas, qual é mais vantajosa?

Sistema de Amortização Constante – SAC
O Sistema de Amortização Constante acontece como o próprio nome já diz: redução constante. Para que você entenda: alguém que financia R$ 100 mil, pelo SAC irá amortizar R$ 1 mil por mês (R$ 100 mil dividido por 100 meses). Como o valor amortizado será constante, mês a mês, as prestações serão decrescentes. “O SAC começa com uma parcela maior e essa parcela não pode ser superior a 30% da renda da pessoa”, explica a especialista em crédito imobiliário Rosana Costa. É importante lembrar que o SAC contempla contratos entre 360 e 420 meses, dependendo do banco.

Tabela Price
Na Tabela Price o que se mantém constante é o valor da prestação. Desta forma, a amortização do valor principal da dívida será crescente mês a mês. “A Tabela Price começa com um valor menor, porque ela calcula tudo o que será pago e divide ao longo dos anos", pontua. Também vale lembrar que a Tabela Price é para financiamentos de até 360 meses.

Sistema de Amortização Misto – SAM
A Tabela Mista, como é conhecida, faz com que o cliente pague uma parcela que é a média entre o SAC e o Price. “A tabela mista é usada quando você quer aumentar a capacidade de pagamento da Price e quer ter a segurança da SAC. Ou seja: no SAC as parcelas tem um valor inicial elevado e reduz ao longo do tempo. Na Price todas as parcelas são fixas, já que calcula-se o valor total de juros a serem pagos adicionados ao montante principal e divide-se pelo número de parcelas. O Misto é a soma da parcela do SAC e do Sistema Price e divide por dois.”, explica a especialista.

Qual é mais vantajoso?
O sistema SAC faz com que a amortização do contrato seja maior logo no início, o que torna a primeira prestação do financiamento, em média, 25% maior do que a Price. No entanto, quando se compara o valor final a ser pago no financiamento, no sistema SAC esse valor será 15% menor do que na Price. E também há o Misto, que é a média entre os dois. É por isso que, segundo a especialista, o fator predominante a ser analisado é o valor de entrada do imóvel. “É importante analisar isso porque os bancos trabalham com indexadores diferentes. Enquanto a Caixa Econômica Federal indexou 30% do índice de financiamento, tanto para o SAC quanto para a Price, o Bradesco indexou 15% da renda na tabela Price e 30% no SAC”, pontua.

Correção monetária
Para qualquer uma dessas opções, o contrato de financiamento pode sofrer correção monetária, que atualizada o valor das prestações e do saldo devedor, que assume dois formatos: pós-fixado ou pré-fixado.

No formato pós-fixado, a correção é feita a partir de algum índice de mercado (TR, IPCA, etc), sendo calculado sempre após o fechamento do mês anterior – por isso se chama pós-fixado.

Já no formato pré-fixado, o banco faz uma estimativa de uma correção e embute esse percentual na taxa de juros do financiamento.

A hora é agora
A especialista Rosana Costa já está no ramo imobiliário há mais de 15 anos e garante: não houve até hoje cenário melhor do que o atual para comprar imóveis. “A situação financeira é instável, mas nunca vi um cenário tão bom para adquirir um imóvel quanto agora. Além dos juros estarem bem menores, os bancos estão com carências nunca vistas. A Caixa Econômica Federal está trabalhando com o plano de seis meses de carência. Os demais bancos estão com 30, 60 e até 90 dias para pagar a primeira parcela do financiamento”, comenta.